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据上述接近监管层人士介绍，REITs试点初期，证监会坚持高标准、稳起步，明确了适当的基础设施项目和资产规模要求，在项目筛选环节，相关规则中明确“基础设施项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4％”；在发行环节，要求以发行价格计算的分派率原则上在4％以上。“试点启动以来，随着市场利率中枢的下行，上述分派率要求一定程度上影响REITs市场的价格发现功能和企业参与积极性，同时也不太契合特许经营权类项目的收益特征。”上述接近监管层人士表示，为进一步优化价格发现功能，发起人的参与意愿，增加合格资产规模，同时平衡好投融资两端利益、兼顾市场各方需求，此次《通知》明确，对于产权类项目，拟将分派率要求整体微调为3.8％；对于特许经营权类项目，拟明确使用IRR作为准入标准，要求IRR原则上不得低手5％。明明表示，对于特许经营权REITs而言，由于剩余期限内的资产市场价值将逐年递减并趋于零，原资产和新购入资产在运营年数上的差异，或影响分派的大小，因此通过IRR这一指标对该类型REITs的收益进行衡量具有现实意义。综合来看，项目要求的微调既有助于推动更多资产满足申报条件，同时又能够保证新上市资产在收益方面的吸引力。开封不锈钢管
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